O Conselho de Arquitetura e Urbanismo de Alagoas (CAU/AL) entregou à Câmara Municipal de Maceió um estudo técnico com análises e propostas de alteração à minuta de revisão do Plano Diretor da capital. O documento, elaborado por um grupo de trabalho do conselho e assinado por 17 arquitetos e urbanistas, busca contribuir com a discussão do projeto durante a tramitação no Legislativo.
Protocolado em 29 de outubro, o material tem mais de 60 páginas e reúne diagnósticos e recomendações distribuídos em cinco eixos temáticos. O trabalho foi desenvolvido desde outubro de 2024 e apresenta propostas de alteração e alertas relacionados a 29 dispositivos da minuta encaminhada pela Prefeitura à Câmara no início de abril de 2026.
Entre os assuntos abordados estão governança e planejamento urbano, função social da propriedade, justiça urbana, crise climática, mobilidade, parâmetros urbanísticos e licenciamento. A acessibilidade também recebeu um anexo específico, com mais de 30 apontamentos.
O estudo conta ainda com uma contribuição da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal de Alagoas (FAU/UFAL), que avaliou a compatibilidade da minuta com os Objetivos de Desenvolvimento Sustentável da ONU, normas da ABNT e legislação federal.
Verticalização e capacidade de infraestrutura
Um dos principais alertas do CAU/AL diz respeito aos parâmetros de construção previstos na minuta. Os especialistas apontam a ausência de tabelas normativas para índices como Coeficiente de Aproveitamento (CA), Taxa de Ocupação, Gabarito e Taxa de Solo Natural em zonas estratégicas.
O documento também questiona a dependência de regulamentações futuras sem prazos ou metodologias definidos, o que, segundo o grupo, pode gerar insegurança jurídica e favorecer o adensamento urbano sem planejamento adequado.
Nas Zonas de Adensamento Controlado (ZAC), o estudo critica os coeficientes de aproveitamento previstos, que variam de 5 a 9. Na prática, um CA 9 permite construir uma área equivalente a até nove vezes a dimensão do terreno.
Para o grupo, esses índices podem ultrapassar a capacidade das redes de saneamento, drenagem, energia e transporte de determinadas regiões da capital.
O parecer também alerta para os riscos da verticalização em áreas costeiras, especialmente diante da elevação do nível do mar e dos lençóis freáticos. Entre as preocupações estão a impermeabilização excessiva do solo, a redução de áreas de restinga e a falta de saneamento.
O documento questiona ainda a previsão de edifícios com até 62 metros em áreas arenosas sob influência das marés, além do estímulo ao adensamento em trechos já considerados saturados da Planície Costeira Sul e Central. Como alternativa, recomenda preservar a horizontalidade, as faixas de proteção e a permeabilidade do solo.
Acessibilidade e mobilidade urbana
Outro eixo de preocupação é a acessibilidade. O estudo questiona a previsão de licenciamento autodeclaratório para obras e reformas de até 750 metros quadrados e a limitação da fiscalização municipal à calçada localizada em frente à edificação.
Para o CAU/AL, a simplificação dos licenciamentos não deve transferir exclusivamente aos particulares a responsabilidade por garantir rotas acessíveis, calçadas contínuas e espaços adequados para pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida.
Na área de mobilidade, o grupo propõe a adoção de um modelo de responsabilidade compartilhada pelos passeios públicos, inspirado em práticas de cidades como São Paulo e Curitiba.
A proposta prevê que os proprietários continuem responsáveis por seus trechos, enquanto o poder público assume um papel mais ativo na padronização e no planejamento das calçadas. A intenção é garantir percursos contínuos e seguros, sem interrupções provocadas por desníveis ou diferenças entre imóveis vizinhos.
Questionamentos sobre a outorga onerosa
O parecer também identifica possíveis distorções na fórmula da Outorga Onerosa do Direito de Construir (OODC). O instrumento permite que proprietários ou construtores ultrapassem o limite básico de construção de um terreno mediante pagamento de uma contrapartida financeira ao município.
Pelo Estatuto da Cidade, os recursos arrecadados devem ser destinados a um fundo municipal e aplicados em ações de interesse coletivo, como habitação social, transporte público, saneamento, parques e preservação do patrimônio histórico.
Na avaliação do grupo de trabalho, os fatores de desconto cumulativos previstos na minuta podem reduzir a contrapartida financeira até zerá-la, comprometendo a arrecadação destinada a essas finalidades.
O estudo também rejeita a utilização da chamada Outorga de Alteração da Dinâmica Urbana para empreendimentos de grande porte ou atividades poluidoras de Nível IV. O grupo defende que eventuais flexibilizações sejam submetidas a audiências públicas e à avaliação técnica do Conselho Municipal de Desenvolvimento Territorial Sustentável.
Bairros atingidos pela mineração
A Zona de Monitoramento e Reparação (ZMR), que reúne bairros esvaziados em decorrência da mineração realizada pela Braskem, também recebeu atenção no documento.
O CAU/AL defende a inclusão de mecanismos legais que impeçam a exploração econômica predatória da área pela empresa responsável pela atividade que provocou o desastre. A destinação do território, segundo a proposta, deve priorizar o interesse público e coletivo.
O grupo também recomenda que os relatórios periódicos de análise de risco sejam avaliados e divulgados diretamente pelo município, em canais oficiais de amplo alcance. O documento defende ainda que a região seja tratada como um lugar de memória e respeito aos direitos humanos.
Documento está disponível para consulta
As contribuições comentadas, os pareceres e os anexos elaborados pelo grupo de trabalho podem ser consultados e baixados gratuitamente no site do CAU/AL.
O conselho também disponibiliza uma ferramenta gratuita de inteligência artificial que permite fazer perguntas sobre o estudo e consultar informações de forma interativa.
Acesse: www.caual.gov.br/pdm
Integrantes do grupo de trabalho também participaram de audiências temáticas na Câmara Municipal, convocadas pelo vereador Marcelo Palmeira, presidente da Comissão de Assuntos Urbanos.
Para o presidente do CAU/AL e professor emérito da UFAL, Geraldo Majela Faria, a contribuição está relacionada ao papel institucional do conselho no planejamento das cidades.
“Uma das missões do CAU/AL é orientar o desenvolvimento urbano sob ótica do Estatuto das Cidades e das demais Leis que regulam a ocupação do território. Somos nós arquitetos e urbanistas os profissionais especializados em planejar uma cidade que atenda a população e não somente a especulação financeira. Temos a oportunidade de não repetir os mesmos erros do passado e evitar uma cidade caótica, estrangulada e vulnerável às condições climáticas”, afirmou.
Fonte: Jornal De Alagoas
